Part.1
项目概况
长宁来福士广场位于长宁区中山公园核心区域、长宁路1139号，建于圣玛利亚女中旧址（张爱玲母校）。项目总建筑面积超36万平方米，由东西两大商业体、三幢甲级办公楼组成，是兼具历史底蕴与现代商业属性的城市综合体。项目建设之初，凯德集团秉持历史保护优先理念，对原址历史建筑进行了精细修缮与复原，完整保留钟楼，并延续“四堂一楼”（思卜堂、格致堂、膳堂、思孙堂、钟楼）的建筑布局及约1000平方米的大草坪，最大限度保留了场地历史肌理与人文底蕴。
图 1 项目实景图
为持续提升运营品质与建筑综合效能，本项目长期围绕“历史文脉传承”与“绿色智慧低碳”两大主线，开展持续性更新改造。2025年，由上海来福士凯旋商业管理服务有限公司作为建设单位，上海建工一建集团有限公司作为施工单位，实施了项目暖通系统节能升级改造，并同步落地了全自动智慧运维服务体系。
Part.2
项目定位
本项目整体定位为都市集商务办公、休闲消费、生活体验于一体的新式乐活型城市综合体，深耕“都市商业+人文生活”融合发展理念。各类更新改造均在项目不停业条件下常态化推进，通过持续不断地优化升级，实现提质增效。更新改造主要目标如下：一是全时段保障项目正常运营，最大限度减少施工对商业及办公业态的干扰；二是全面提升建筑运营安全性、空间环境舒适度及消费者体验；三是提升数字化与智能化水平，实现精细化运营管理。
Part.3
项目特色
在历史建筑保护性更新和建筑功能活化方面，项目于规划建设阶段即完成钟楼修缮，完整保留“四堂一楼”的原始格局，最大限度延续百年校园的历史肌理。后续运营中，通过精细化修缮保护、精准业态定位与持续功能迭代，使老旧建筑焕发全新活力。其中，百年钟楼改造为演艺新空间，定期举办音乐会、戏剧、艺术展等文化活动；思卜堂、思孙堂引入文化餐饮、艺术零售与体验式业态，将传统校园历史空间成功转化为高品质文化消费场景。项目通过持续的业态革新与场景重塑，既完整保留深厚文化底蕴，又精准契合现代消费升级趋势，引入多家潮流特色品牌与体验式业态，实现历史建筑从传统校园空间，向特色商业、文化演艺、艺术体验复合型新场景的转型，达成历史保护与商业运营的双向赋能。
图 2 古建现状实景图
在底层界面与开放空间活化方面，项目遵循历史肌理转译、底层界面通透化、开放空间分层活化、运营场景化四大实施原则，将百年校园旧址重塑为“古建+商业+绿地”的复合型城市活力枢纽。本项目整体绿地率达40%，1000平方米大草坪作为城市级公共活动核心，打造南北延伸、宽50米的中央绿轴，贯通项目南北入口，形成“绿脉穿城”的独特空间格局。同时，围绕 “四堂一钟楼”打造了半开放式庭院空间，配置休憩设施、景观水景与乡土绿植，适配亲子互动、宠物友好等多元场景需求。在空间运营层面，大草坪采用场景可切换式铺装，平日作为景观绿地，周末可转换为活动场地，配套移动舞台、临时水电、专业灯光等设施，常态化举办樱花市集、萌宠节、户外音乐会、艺术展等公共活动。同时，通过通透化设计、多维动线打通，打破商业空间与城市公共空间的边界，依托分层绿地系统、场景化设施植入、全天候常态化运营，实现闲置空间向活力公共空间的蜕变，真正让老建筑承载城市新生活。
图 3 大草坪公共活动
在机电系统方面，通过数字智控与AI驱动，实现精细化节能与机房7×24小时无人值守运行。由于地铁线路将项目分隔为东西两区，两区机电系统独立、数据无法互通，此前主要依赖物管团队人工巡检与手动调节。为了改变低效的人力运维模式，项目进行了暖通系统节能改造，采用无线网桥技术使东西区网络联通，实现一套控制系统覆盖东西两区，同时搭建AI智能管控系统，融合大数据与人工智能算法，构建建筑负荷实时预测模型，并联动末端舒适度监测与设备能效实时评估体系。系统可以根据室内的温度是传感器与设定温度的比较直接调节源侧的输出，极大程度解决了大型中央空调调节滞后的问题。目前，系统自动运行率稳定保持在97%，设备运行状态与能耗数据全程可监测、可管控、可溯源评价，推动机电运维从“人工值守、被动补救”，迈入动态调控、精准节能、全周期智慧管控的全新阶段。
图 4 暖通AI智控系统界面示图
图 5 策略能效对比
图6 实时负荷预测
Part.4
实施效果及效益
本项目通过持续性、不间断的绿色智慧更新改造，在历史建筑保护、空间品质升级与运营效能提升方面取得多重突破，社会效益与经济效益成果显著。
社会效益方面，项目在不停业改造的前提下，持续完成业态优化、空间升级、设施更新，有效适配商业发展趋势与消费需求，显著提升了空间环境舒适度、消费者体验感与项目整体品质。同时，通过历史建筑活态保护、公共空间常态化运营及文化活动持续开展，有效传承城市历史文脉，丰富公共文化场景，打造出兼具人文底蕴与现代活力的城市商业案例。
经济效益方面，通过应用高效节能设施设备、AI智控及建筑智能化系统、建筑隔热镀膜等绿色技术并结合绿色物业和绿色运行专业托管等管理手段，预计年度节电总量可达70万KWH，切实降低建筑运营碳排放，践行低碳绿色发展理念；全自动无人值守运维可减少20%以上机房运维人力投入。此外，AI预测性动态调控有助于降低设备故障频次，保障空调冷源供给稳定均衡，既优化了商业和办公空间体验，又有效延长设备使用寿命，实现节能降耗、舒适环境、长效运维的多重价值。
