习近平总书记考察上海时强调，要全面践行人民城市理念，高质量推进城市更新，不断增强居民群众的获得感、幸福感、安全感。近年来，上海始终以习近平总书记关于城市工作的重要论述及考察上海重要讲话精神为根本遵循，立足超大城市存量提质发展阶段特征，统筹民生改善、产业升级、生态提质、安全保障、文脉传承，持续完善城市更新政策体系与实施路径，以扎实行动积极探索城市更新“上海方案”。
改造后的上海市保屯路211弄市民新村
全力攻坚“拎马桶”改造
实现千家万户厨卫独用
习近平总书记对人民宜居安居工作始终念兹在兹。他在上海工作期间调研黄浦区承兴里厨卫改造项目时强调，“像这样的小事、实事，看上去不那么隆重，不像一个大楼建起来那么精彩，但它是惠及群众的，我们就是要把这样的事情一件一件办好”“厨房改建还是比较容易的，我看最难的是解决马桶问题”。上海历届市委、市政府牢记总书记嘱托，接续奋斗，全力攻坚无卫生设施旧住房改造（“拎马桶”改造）。
摸清底数，圆满完成攻坚任务。2022年，通过30余年不懈努力、上海全面完成了中心城区成片二级旧里以下房屋改造，同步解决了大规模绝大多数“拎马桶”问题。2023年11月习近平总书记在上海考察时发出决战决胜动员令，上海市委、市政府明确要求利用两年时间总体完成全市“拎马桶”改造任务。上海市委、市政府主要领导多次现场调研，研究推动相关工作。2023年底，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局组织各区对全市无卫生设施旧住房进行全面摸排，全覆盖开展入户调查、甄别认定，将旧改旧里、早期职工住宅、“非改居”老大楼等不同类型房屋全部纳入视野，确保不漏一幢、不落一户、全部上账；同时通过倒粪站使用情况溯源、相互印证，摸清14082户“拎马桶”居民底数。2024年3月，经上海市委常委会会议审议通过，上海市城市更新领导小组办公室印发《关于加快推进本市无卫生设施旧住房提升改造工作的实施意见》，明确目标任务、改造方式、支持政策和保障措施，推动“拎马桶”改造全面攻坚。2025年9月，上海历史性总体完成了“拎马桶”改造任务。
因地施策，创新四类改造模式。经摸排发现，“拎马桶”改造点位遍及全市15个区，主要分布在黄浦、虹口、静安3个区。这些点位空间狭小、居住密度高。上海立足实际，坚持“螺蛳壳里做道场”，一项目一策、一户一策，不搞“一刀切”；坚持“可持续发展”，努力平衡好群众接受意愿和财政承受程度。主要采用以下4种改造模式：一是纳入零星旧改和片区更新，主要利用土地储备专项债，居民异地安置，项目统一规划建设。二是实施拆除重建，实现厨卫独用，并因地制宜嵌入党群活动、养老托育等服务设施，居民原地回搬；改造资金由财政承担，新建房屋和配套设施产权由政府所有。三是对里弄房屋采取“入户加装+保护性修缮”，既解决“拎马桶”问题，又保护城市风貌。四是对空间狭小的住房通过户内抽户腾出空间、户外挖掘空间增设卫生设施。
稳妥推进既有住宅加装电梯
打通老年人“上下楼幸福通道”
上海市既有多层住宅加装电梯工作自2011年启动。近年来，市区相关部门和基层一线坚持党建引领、协同联动，不断完善政策措施，推动加装电梯工作从有到快、从快到好，加装电梯速度、质量持续提升。截至目前，全市加装电梯累计完工超过14000台。
建立推进机制。一是搭建三级架构，加强市、区、街镇层面协同。市级层面负责政策制定和工作统筹，区级层面负责协调推进，街镇层面负责群众工作、社区协商和项目推进等具体事项。二是坚持党建引领，形成跨部门合力。市建设交通工作党委牵头相关市级部门党组织，共同建立成员单位会商机制和业务部门党支部协作机制。依托市党建引领基层治理热点难点问题议事协调机制，加强协作会商、聚合专业力量、强化协同作战，有效化解居民诉求。
明确实施路径。一是开展可行性评估，明确楼栋加装电梯条件。具体分为3类：A类指具备直接加装电梯条件；B类指较难加装电梯；C类指不具备加装电梯条件。二是出台操作指引。明确操作环节、推进主体、受理程序，解决“谁申请、谁受理、怎么装”等居民关心的问题。三是简化审批环节。将加装电梯审批简化为规划公示、安全性论证、开工报送、使用登记、综合验收5个环节，大幅缩短审批时间。
破解实际难题。一是围绕居民意愿统一，针对不同楼层和入户方式，出台加装电梯业主出资比例指导标准。鼓励对低楼层实施楼道改造、污水管更新、更换隔音窗等举措，解决居民实际困难。二是围绕资金筹措，加大财政支持力度，允许业主及其直系亲属提取公积金，推动金融机构提供“加梯贷”，缓解业主资金压力。三是围绕过程监管，加强前期安全体检，开展加装电梯项目房屋安全性论证；明确质量安全监管具体标准和管理要求；建立加装电梯质量保险机制，强化建设环节监督和保险保障；制定文明施工管理工作指引，完善响应机制，强化管执联动，保障居民生活环境和出行安全。四是围绕管线迁移，水、电、气等管线权属单位分别出台相关政策文件，公开办事指南、明确办事流程、完善对接机制；对于结合老旧小区改造实施的加装电梯项目，相关管线配套费用纳入老旧小区改造补助范畴。五是围绕技术突破，研究出台“错层入户”改“平层入户”涉及的新增电梯候梯厅和连廊建筑方案设计标准，方便居民实现无障碍出行。六是围绕后期维护，出台指导文件及示范文本，明确电梯管理责任、经费筹集使用、相关权利义务、物业服务企业全程参与等事项，要求在前期征询意见时一并表决后续管理方案；试点推动专业机构参与资金托管和“保险+服务”模式，解决加装电梯后顾之忧。
提升五项服务。一是坚持系统化推进加装电梯。将“修缮+加装电梯”“加装电梯+美丽楼道”建设有机结合，有效整合各方资源，增加业主整体获益，推动达成意愿统一。二是汇编“一本案例”。形成加装电梯案例汇编，全方位、多角度展示基层智慧，努力营造良好推进氛围，解决好加装电梯启动的“第一公里”。三是建成“一个系统”。围绕数字赋能，将加装电梯项目全环节进行有效整合，畅通部门间信息共享，推动项目全生命周期管理，实现“一网管全程”。四是推动“加装电梯一件事”。对办理加装电梯的业务流程进行优化再造，依托上海“一网通办”平台，统一数据标准、实现系统对接，持续优化系统功能，推动网上办理提质增效。五是加强代建单位管理。创新建立加装电梯代建单位承诺和评估制度，引导业主择优选择代建单位，从源头提升服务水平。
上海市黄浦区蒙西小区加装电梯
深化党建引领物业治理
提升小区物业管理和
便民服务水平
坚持“问题导向”，加快推动建章立制。一是积极推进法规修订。由上海市人大常委会副主任和市政府分管副市长共同担任立法工作领导小组双组长，推动修订《上海市住宅物业管理规定》。将党建引领贯穿物业治理全过程，完善业主大会和业主委员会组建、运行与监督机制，创设物业治理委员会救济机制，新增业委会候补委员和执行秘书制度，着力加强物业服务企业监管。二是加速出台配套文件。注重与法规、规章修订相衔接，按照《关于加强党建引领物业治理的若干措施》（沪委办〔2026〕1号）相关要求，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局会同相关部门围绕业委会规范化运作、加强物业行业监管、完善物业市场机制、强化管执联动4个方面，加速出台24个法规配套文件，目前12项政策已印发实施，12项正在抓紧制订起草。三是组织开展政策培训。加强宣贯，通过市委组织部“季度集训周”等途径，对街镇、村居委、业委会及物业服务企业约5万人开展了专项培训，加快政策落地，赋能基层治理。
聚焦“自我管理”，着力规范业委会建设。一是推动业委会“应建尽建”。将业委会建设列为党建引领物业治理的重要工作内容，年初向各区分解任务，每月跟踪组建换届数据。目前，在全市符合组建条件的1.3万个小区中，小区业委会组建率达94.5%。二是优化业委会人选机制。联合市委社会工作部指导各区建立业委会成员储备库，广泛吸纳具有财务、法律、工程等专业特长的业主，注重储备业主中的机关企事业单位在职党员、退休干部、退役军人、“两代表一委员”、先锋模范人物、团员青年骨干等力量。推动具有业主身份的居民“两委”班子成员通过法定程序担任业委会委员。三是强化业委会专业支撑。探索建立业委会秘书制度，由居民区“两委”选派社区工作者以无偿方式为业委会规范化运作提供专业化、标准化协助，提升业委会规范化运作水平。
上海市虹口区凉城新村街道业委会会议
着眼“质价相符”，完善物业服务市场机制。一是建立市场价格监测信息发布机制。通过市物业管理行业协会网站发布3600余个小区物业服务价格监测信息，为业主与物业服务企业协商定价提供参考，同时开发物业费测算模型和编制计价指引。二是建立物业服务价格评估制度。组织指导市房地产估价师协会、市物业管理行业协会研究制定住宅物业服务价格评估管理办法和价格评估规范，同时培育一批备案评估机构和专业评估人员，面向社会开展物业服务价格评估服务。三是推进物业服务质价相符。抓住物业服务合同期满选聘、旧住房更新改造、小微小区合并等重要窗口期，聚焦老旧小区，指导各区、各街镇推动相关小区业主与物业服务企业协商调整物业服务费。2021年以来，全市共有2980个小区成功调整了物业服务费价格。四是推进小区物业合并管理。鼓励引导各区对规模较小的相邻小区进行区域合并或管理合并，重新选聘优质物业服务企业，实施规模化、区域化管理，降低运营成本，提高服务质量。2021年以来，全市已有531个小区实现区域合并或管理合并。
统筹全域系统更新
实现存量资源、生态环境、
基础设施、历史风貌协同提质
上海坚持以系统观念统筹推进城市更新，在人居环境品质提升的基础上，统筹存量空间盘活、生态环境优化、基础设施升级、历史风貌保护，推动城市发展走现代化、内涵式发展道路。
盘活存量空间，赋能城市产业提质增效。面对土地等资源要素日益趋紧的现实情况，上海以存量更新激活发展新动能，推动城市发展提质增效。针对大量老旧商办设施老化、功能单一问题，搭建了面向市场主体的存量商办楼宇一站式服务平台，2025年推动完成60余万平方米商办楼宇更新提升，形成了一批商办楼宇兼容转换养老、文娱、租赁住房等多元业态的实践案例，外滩FTC古象大楼、新思大楼、信达大厦等楼宇焕发新活力。深入实施产业用地盘活处置行动，盘活处置低效产业用地75平方公里，认定多批“智造空间”项目，为适配新质生产力发展需求提供了发展空间。
统筹生态韧性，构筑安全宜居城市基底。上海坚持生态优先和安全底线，持续优化蓝绿生态网络，筑牢超大城市安全运行屏障。深化“一江一河一带”空间品质提升，黄浦江、苏州河贯通长度已超110公里。圆满完成首个“千座公园”计划，近三年推动160处单位附属绿地对外开放，建成321个美丽街区，打造可漫步、可休憩、可消费的滨水绿色空间。同步全域推进海绵城市建设，建成达标区域约550平方公里。持续推进市政基础设施更新改造，近三年完成387公里架空线入地和杆箱整治、2140公里老旧燃气管网改造，同步推进供排水管网更新、燃气计量表智能化改造，实施内环高架“年轻化”工程，城市基础设施的安全性、可靠性不断提升。
延续城市文脉，推动历史风貌活化利用。上海不断完善历史文化保护传承体系，坚持保护第一、应保尽保原则，在城市更新中留住城市人文根脉。出台名镇保护条例，修订历史风貌区和优秀历史建筑保护条例，编制历史文化名城保护规划。开展文物保护建筑、优秀历史建筑、工业遗产、红色资源认定工作。持续推进衡山路—复兴路、愚园路等历史文化风貌区更新，推动老市府大楼、杨树浦水厂等文物建筑以及德邻公寓等优秀历史建筑保护修缮和活化利用，让历史文脉在城市更新中得到延续。
健全制度机制
构建系统高效更新格局
从2015年出台《上海市城市更新实施办法》，到2021年率先出台省级城市更新地方性法规《上海市城市更新条例》，再到2023年发布《关于深入实施城市更新行动加快推动高质量发展的意见》、2025年发布《中共上海市委上海市人民政府关于高质量建设现代化人民城市的实施意见》，上海已构建相对完善的城市更新政策体系。“十四五”期间，上海建立健全城市更新制度体系，将城市体检与城市更新紧密结合，实施推广“三师联创”工作机制。上海立足城市发展阶段特征，扎实推动民生福祉持续改善，城市空间格局持续优化，城市品质和生态环境质量大幅提升，市民群众的获得感、幸福感、安全感持续增强。
下一步，上海将深入贯彻习近平总书记考察上海重要指示精神，全面践行人民城市理念，坚持问需于民、问计于民、问效于民，积极落实《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》和新一轮“三年行动计划”，做深做细做实城市更新各项工作，不断增强居民群众的获得感、幸福感、安全感。
END
来源：上海住房城乡建设管理
